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ご売却までの流れ
売りたい理由は秘密厳守です



 福井近郊の不動産を売りたい方の理由は、人によって様々であります。資産を拡大する為の資金確保として売りたい方もおられれば、資産を縮小しなければならない事情が発生して、売りたい方もおられます。前者も後者も弊社にとりましては、大切なお客様であります。特に後者の方は他人に知られたくないプライベートな事情が絡むことが多々あります。色々な人の人生を見てきた弊社は、山あり谷ありの人生の一時期の事情で、人を判断することはありませんので、安心してご相談ください。買主様に法的に説明しなければいけない項目以外は秘密厳守としています。
<仲介(媒介)の相談について>
 売主様のご希望やご事情やご計画をお聞かせいただければ、売却に関する法律や税金等の基礎知識を無料でアドバイスさせていただきます。高等な専門知識が必要であれば調査(有料)します。特別な問題がなければ、有料調査まで必要になることはありません。売却する上での特別な障害があれば、その障害を取り除く作業のお手伝い(有料)をいたします。とりあえず気がかりなことがあったら何でも相談してください。最善の解決方法を提案します。
<下取(買取)の相談について>
 弊社の自社物件をご購入いただけるのであれば、お手持ち物件の下取りを弊社の下取査定価格(販売価格以内)にて行っています。お手持ちの物件を売りに出していたが、いつまでたっても売れないで困っている方は、買い換えるのも、ひとつの方策です。今まで売れなかったから下取り出来ないなどとは決して言いません。弊社は、物件に見合う価格であれば必ず買う人はいると考えています。
<物件調査について>
 価格査定をするには、まず査定依頼者から価格査定依頼書をいただき、物件明細書類を揃える必要があります。必要書類は下記のとおりですが、登記情報提供サービスサイトで安価に閲覧印刷できる書類もあります。
 1.土地の公図(NETで470/筆)  4.建物の登記簿謄本(NETで480/個)
 2.土地の測量図(ないときは不要)  5.建物図面(ないときは不要)
 3.土地の登記簿謄本(NETで480/筆)   6.建物の間取図(査定は内見で可)

 物件明細書類が揃ったならば、現況調査現況写真&動画の撮影をします。土地については、間口や地形と前面道路の位置関係・周辺環境(交通・商店街・騒音・臭気・振動等)と方角(日当たり)等の確認をします。建物の外部については、使用部材や経過年数に対する劣化状況の確認・改装の有無・駐車場の有無・庭や空地の管理状況、建物の内部については入室させていただき、間取りの市場性や規模・品等や使用部材確認・消耗の状況・雨漏りの有無・設備品の状態・改装の必要性等をチェックします。
<価格査定について>
 物件明細書類が揃い、現況調査と現況写真&動画撮影が終わったならば、土地査定のための国税庁路線価近隣売買事例地価格の調査をし、現況調査をもとに査定地格差を判断し、土地査定価格を算出します。建物付の物件の評価方法は、建物の現在の標準建築費に対して、品等格差・高級部材格差・規模修正率・現価率等を判断し、建物査定価格を算出します。土地査定価格と建物査定価格を合計した土地建物査定合計価格に対する流動性比率改装工事代・景気マインド等)を判断して、最終的な弊社の簡易査定価格とします。この簡易査定価格は、不動産業者としての弊社が市場性のある価格(売れる可能性のある価格)であると判断した価格であり、不動産価格簡易査定書として査定依頼者に提出します。

 不動産の価格は、買う人が一人しかいなかったならば、その人の買ってくれる価格がその物件の価格になってしまいます。買う人が複数いるような物件になってこそ、市場性のある適正な価格であるといえます。弊社の査定は市場性のある価格に近づけるために可能な限りに情報を集めます。したがって、弊社の査定は勘だけにたよった査定ではありませんので有料査定になりますが、弊社と媒介契約を締結して、売却の委任をしていただける依頼者の方には、無料査定にさせていただいております。 
<売出価格の決め方>
 弊社の提示した査定価格は、売れる可能性のある価格ですが、売出価格(希望価格)を決めるのは売主様です。価格の決め方で売れるまでの時間が変わる場合が多いので、いくつかのパターンを下記に記載します。

早急に売って、早く換金化したい ☆査定価格よりも10%位安く売り出す
3ヶ月以内の予定で、考えている ☆売出価格を査定価格以下にする
3ヶ月〜6ヶ月位までは想定内 ☆査定価格で売り出す
6ヶ月以上経過してもよい  ☆査定価格よりも5%位高く売り出す
1年以内には売りたい ☆希望価格を3ヶ月ごとに5%値下する
売れるのはいつでもよい ☆希望価格を続ける
駆け引きをしてもよい方  ☆希望価格に値引き分を見込んでおく
<下取りをご希望の方>
 不動産価格簡易査定書内に別枠にて下取査定価格を記載します。なるべく売主様のご希望価格に添えるようにがんばります。
 売主様の意思により、売出価格や売却方針が決まり、弊社を通して世間に物件情報として公開する決心がついたならば、売主様は弊社との間で媒介契約を締結していただきます。媒介契約には下記の表のとおり3つのタイプがありますが、弊社の方針として専属専任媒介契約のみをお受けしております。
  専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
他業者への依頼 できません できません できます
売主が発見した買主との間での直接取引き 認められないので、弊社を仲介人としてください 認められます 認められます
契約有効期間   3ヶ月以内      3ヶ月以内     ---   
 専属専任媒介契約が成立したならば、いよいよ物件を情報として広く一般に公開するわけですが、世間にはいろんな性格や人格の人が住んでいて、良い人にも悪い人にも情報が届いてしまいます。特に現在お住まいの居住用物件を売物件として公開した場合、見ず知らずの人に私生活の一部を何度も見られてしまうことになるわけで、それなりの覚悟が必要です。突然電話がかかってきて、聞かれたくないことをズケズケと質問されたり、いきなり玄関に入ってきて、部屋を見せてほしいという人が来たりすることも時々ありますので、突然の電話や来訪者に対する対応をアドバイスさせていただきます。
  1. 突然電話で質問され時には、ワシダ不動産が窓口なのですべてワシダ不動産に電話して質問してくださいと対応する。
  2. いきなり来訪されて、内部を見せてほしいといわれた時には、ワシダ不動産から連絡が入ってないのでワシダ不動産を通して内見の予約をして下さいという。
 情報公開のための広告媒体は種類も様々であり、価格も違いますので、弊社では売主様と相談して媒体を選んでいます。物件の情報公開先や販売活動に利用している広告媒体はつぎのとおりです。

指定流通機構(レインズ)等への物件登録
YAHOO!等の大手不動産ポータルサイトへの登録
弊社ホームページへの掲載
地元住宅情報雑誌への掲載やチラシなどへの掲載
オープンハウスの実施
反響状況や営業活動の報告(購入見込み客の有無等)は定期的に行います
 売主様の居住用物件に弊社から連絡なしに突然訪問することはありません。必ず前もって売主様のご都合を聞いてから内見の日時を設定します。ご案内時に建物内部の印象をよくするために、水まわりのお掃除やお部屋の整理整頓を売主様にお願いしております。内見前にはお部屋の電気なども点けておいてください。お部屋が明るく清潔に見えることが、よい印象につながります。ご案内時に売主様自らの説明は必要ありません。弊社の営業マンがすべて適時に説明します。説明人が複数いると逆効果になることがあります。
 購入希望者が見つかると契約条件の交渉に入りますが、この交渉はすべて弊社の営業マンが行いますので、売主様が直接に購入希望者と交渉する必要はありません。この交渉で購入希望者が買うか買わないかを判断するため、慎重に双方の事情をよく聞いて、お互いが納得いくまで根気よく交渉を続けます。購入希望者から契約条件が記載されている買付証明書をいただく場合もあります。
 購入希望者(買主様)から正式に買い受ける意思表示があり、不動産業者として説明しなければいけない物件に関する重要な事項(重要事項説明書)を買主様に説明し、ご納得いただいた後、売主様買主様双方が、詳細な契約条件に合意をし、不動産売買契約書に署名捺印をし、手付金の受け渡しをして、売買契約が成立します。契約書には売買代金に応じて印紙を貼付します。
 売主様が物件の引渡し日までに行うべき主な準備事項は次のとおりです。
  • 土地が分筆されずに共有物のままになっている場合は、共有物分割登記を済ませておく(登記関係)
  • 建物に未登記部分がある場合には表示登記を済ませておく(登記関係)
  • 登記済権利書を、取引期日までに、担当する司法書士に確認しておいてもらう(登記関係)
  • 借入金の抵当権等を抹消できるようにしておく。借入金は買主様の残代金を充当することも可能です(登記関係)
  • 所有者全員の実印と印鑑証明(3ヶ月以内)を用意する(登記関係)
  • 土地の境界を買主様が引継げるようにしておくこと及び売主様が今まで使用占有していた土地の範囲を買主様に説明できるようにしておく(境界占有関係)
  • 建物からの排水管や雨水管の経路を確認し、買主に説明できるようにしておく(境界占有関係)
  • 固定資産税の清算のできる書類を用意しておく(清算金関係)
  • 引越しは取引期日までに時間的余裕を持って済ませておき、常識的な清掃を行い、水道光熱費は清算をする(清算金関係)
  • 住宅設備品の取り扱い説明書が残っていれば準備する(取扱説明)
  • 玄関・勝手口・車庫等の鍵の数を確認しておく(取扱説明)
  • 残金を受け取る時の金種をあらかじめ指定しておき、領収書も必要なので用意しておく(残金金種)
 ケースによって違ってきますが、一般的に前項の準備をしておけば、売主様は取引当日に慌てることなく残金を受け取れます。取引当日は弊社もしくは司法書士事務所や取引銀行などの個室をお借りして、所有権移転登記等の登記関係書類に署名捺印をし、買主様は自分の登記名義にできることを確認してから残金および仲介手数料を支払います。残金受け渡しと同時に物件の鍵の受け渡しも行います。固定資産税等の清算もその時清算します。現地での土地境界確認・占有状況確認・建物内部確認・建物設備品確認などは残金受領前に行いますが、時間の都合で残金受領後に行うこともあります。
 前項の取引が終了しても、税務手続きはまだ終了していません。不動産を売ったときには、譲渡所得がプラスかマイナスかを計算して確定申告時に分離課税として申告することになっています。長期と短期の違いや居住用の3000万円特別控除などの規定があります。取引時期や物件によって違ってきますのでご売却前に調査しておくべきです。弊社では節税のアドバイスもいたします。
 ここまでお読みいただければ、ご売却完了までのおおよその流れは解っていただけたかと思いますが、専門用語も記載されていますので、疑問や解らない箇所があるようでしたら遠慮なくお問い合わせ下さい。弊社では、トラブルのない取引ができるように、それぞれの場面で細心の注意を払っております。
 
 弊社にご売却の委任を希望される方は下のボタンからお入りください。
 
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